2017年8月7日至8月13日杭州房地产市场情况分析


发布时间:2017-08-16



    一、市场综述

          2017年8月7日至2017年8月13日,杭州市区新建商品房共成交2552套,其中主城区成交746套,萧山区成交979套,余杭区成交621套,富阳区成交114套,大江东成交92套。
          相比7月31日-8月06日杭州市区(包括富阳、大江东)成交3177套,总成交量下降19.67%,主城区成交量下降18.65%,萧山区上涨1.77%,余杭区下降44.50%,富阳区上涨18.75%,大江东上涨10.84%。
          根据透明售房研究院统计,本周市区二手房共签约2119套,签约总面积20.4万平方米。其中,二手住宅签约量为1687套,签约总面积16.2万平方米。 从主城区二手房签约分布情况分析,主城区二手房共签约1003套,其中住宅签约量为840套。江干区签约192套位居第一,西湖区签约183套位居第二,拱墅区签约164套位居第三。
          主城区二手房签约1003套,较前一周增加了44套,环比上升了4.4%,日均签约143套,其中周四(8月10日)签约180套,为上周单日签约量最高。另周签约排行榜上,保利东湾获得主城区二手住宅小区签约周冠军。


    二、存量情况

          库存方面,截至2017年8月14日24时,市区新建住宅可售29866套,其中,主城区、余杭区、萧山区新建住宅可售套数分别为10830套、10172套和6323套;富阳区可售住宅1901套,大江东可售住宅640套。四县市住宅可售10816套。市区非住宅可售6994288平方米,其中主城区、余杭区、萧山区非住宅可售分别为4363517平方米、1082431平方米、983870平方米;富阳区非住宅424607平方米、大江东非住宅可售139861平方米;四县市非住宅可售905129平方米。


    三、杭州新房成交排名

          主城区方面,大家绿城金麟府成交155套位居榜首,成交均价为42044元/平方米。大家绿城金麟府位于杭州市拱墅区上塘路与湖州街交界处。项目总用地面积约5万方,总建筑面积约19.3万方,其中地上总建筑面积约13.5万方,容积率为2.7,绿化率不小于30%,项目规划主要由14幢18-24层的高层住宅及部分商业、配套公建组成,主力面积125-180㎡,装修交付,规划总户数928户。
          主城区具体成交排名如下表:

    排名 项目 套数(套) 成交均价(元/㎡)
    1 大家绿城金麟府 155 42044
    2 宋都东郡之星 127 13886
    3 雍景湾 90 31159
    4 禹洲滨之江 59 28248
    5 昊元之江时代中心 47 18880
    6 祥生云浦新语 42 26747
    7 首开武林8 37 29457
    8 来福士中心 30 35966
    9 杭州港龙城 30 28800
    10 天阳武林邸 27 45562


          余杭区方面,奥克斯缔逸城成交89套,位居榜首,成交均价为16381元/平方米。奥克斯缔逸城位于城西黄金主轴古墩路上,由8幢高层住宅、2幢办公楼组成,主力户型建筑面积75 方、89方、115方。其中89方占78%。 项目屹立于城西繁华,筑就一个生态、智慧、积极向上的年轻社区。周边亲亲家园等小区居住氛围浓厚,商业成熟。
          余杭区具体成交排名如下表:

    排名 项目 套数(套) 成交均价(元/㎡)
    1 奥克斯缔逸城 89 16382
    2 融创金成英特学府 45 17608
    3 德信海德公园 45 21573
    4 嘉丰万悦城 39 11695
    5 耀达金鼎华庭 38 9440
    6 北大资源未名府 38 27477
    7 竹径云山 34 18826
    8 上实海上海 33 23914
    9 理想银泰城 31 15717
    10 赞成乐山红叶 30 17642


          萧山区方面,滨江江南之星成交268套,位居榜首,成交均价为28424元/平方米。滨江江南之星35万方大盘,正居奥体中轴博奥路,项目打造钱塘南岸首屈一指公园美宅,罕见洋房规划,更高得房率,一园三泳池,更舒适生活享受。
          萧山区具体成交排名如下表:

    排名 项目 套数(套) 成交均价(元/㎡)
    1 滨江江南之星 268 28424
    2 龙湖春江天玺 136 32303
    3 阳光城上府 120 27972
    4 龙湖天鉅 71 33025
    5 长龙领航城 47 30044
    6 碧桂园天麓府 42 16010
    7 融创时代奥城 36 36359
    8 旭辉和昌都会山 32 32159
    9 旭辉滨江东方悦府 29 25249
    10 金地都会艺境 27 25614


    四、土地市场

          ◆8月14日,杭州主城区出让9宗地块,包括3宗商地和6宗涉宅用地,总出让面积426.5亩,可建体量69万方,总起价97.6亿元。这是杭州主城区取消“现房销售”后的首次土拍。
          具体成交情况见下表:

    地块编号 地块名称 用地性质 出让面积() 容积率 建筑面积() 楼面起价(/) 成交楼面价(元/㎡) 溢价率 竞得者 备注
    杭政储出[2017]36 彭埠单元
    B1/B2-31
    地块
    商业 7004 3.1 21712.4 9986 13264 32.82% 广宇 /
    杭政储出[2017]37 钱江新城单元JG1308-02地块 商业 9615 6 57690 15659 15676 0.11% 杭州银行股份有限公司 /
    杭政储出[2017]38 三墩西单元FG04-B1/B2-02地块 商务办公兼容商业用地 19149 3.5 67021.5 5568 9466 70% 协安(海悦) 自持比例6%
    杭政储出[2017]39 下沙大学城北单元JS0603-06地块 住宅 38504 2.4 92409.6 7864 13369 70% 金地 自持比例23%
    杭政储出[2017]40 转塘单元XH1808-R21-01地块 住宅 53264 1.5 79896 10709 18205 70% 世欣东方 自持比例40%
    杭政储出[2017]41 之江度假区单元XH1705-11地块 住宅 40884 1.5 61326 11585 19695 70% 德信 自持比例43%
    杭政储出[2017]42 祥符东单元S0804-R21/B1/B2-17地块 商住 39950 2.6 103870 14928 24704 65.49% 万科 /
    杭政储出[2017]43 祥符东单元S0804-R21/B1/B2-18地块 商住 22551 2.5 56377.5 15169 25788 70% 万科 18%
    杭政储出[2017]44 庆隆单元
    GS0305-04
    地块
    住宅 53417 2.8 149567.6 23848 40542 70% 融信 3%


          ◆8月10日,杭州余杭区出让3宗商住地,分别位于未来科技城和崇贤新城。据了解这是2017年以来,两个板块首次出让地块。崇贤新城两宗商住地块起价均是8666元/㎡,这两宗地溢价率达到50%就需现房销售并且不再接受更高报价,转入竞投自持比例。所以地块封顶楼面价为12999元/㎡。[
          具体成交情况见下表:

    地块编号 地块名称 用地性质 出让面积() 容积率 建筑面积() 楼面起价(/) 成交楼面价(元/㎡) 溢价率 竞得者 备注
    余政储出[2017]11 未来科技城YH02单元商住地块 商住 43682 1.5 65523 11500 17185 49.4% 东方集团 不需现房销售
    余政储出[2017]12 崇贤新城向阳B-2地块 商住 65483 2.2 144063 8666 12999 50% 上海绿都 现房销售+
    自持2%
    余政储出[2017]13 崇贤新城C-7地块 商住 37152 2 74304 8666 12999 50% 路劲 现房销售


    五、资讯信息

    【行业资讯】
          1、嘉兴市出台《居住出租房屋“旅馆式”管理工作实施方案》,决定在全市范围内,把“人来登记、人走注销”的旅馆业管理模式,用到出租房管理中。到12月底,要做到消防隐患发现、整改到位,出租房屋旅馆底数排摸,流动人口的登记等都要达到100%。
          2、今年以来,上海新房住宅市场的供应一直受到限制,7月新房住宅供应量仅46.42万平方米,环比下跌25.16%,同比下跌40.96%。7月全市新房住宅成交量为67.17万平方米,创造了2011年以来同期的成交量最低纪录,相较2015、2016年同期更是出现了接近腰斩的局面。
          3、萧山政府网公布《杭州市萧山区城中村(棚户区)改造三年行动计划(2017-2019年)》。根据该计划,2017-2019年,萧山将完成中心城区内撤村建居的社区和部分行政村改造整治工作,涉及60个以上村(社区)、2.6万户以上住户,改造面积1000余万平方米。
          4、杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团举行签约仪式,旨在打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台,建成后将实现租赁环节全覆盖、租赁房源全纳入、租赁信息全共享的目标。标志着杭州加快培育和发展住房租赁市场试点工作向前迈出了重要一步。
          5、济南市户籍制度改革全面实施,其中有序放开租赁住房落户限制,从而实现落户政策的重大突破。通过有序放开租赁住房落户限制,为长期在济南居住就业生活的外来务工人员提供了一条落户通道。
          6、东莞出台楼市新政,首次明确了新、旧住宅用地项目房价备案的差别化措施。新房首批首次申报价由不得高过前三个月片区同类型新建商品住房销售均价的20%调整为15%。
          7、北京住建委:今年已推出19个企业自持租赁房项目,目前项目进展顺利,这19个项目住宅总建筑面积233.6万平方米,其中自持商品房面积127.5万平方米。

    【企业动态】
          1、西房拱宸外滩:8月6日,西房拱宸外滩在运河畔举行“守护运河”百人公益毅行活动,300余位守运使者齐聚。
          2、绿城管理:8月8日,绿城管理在博鳌房地产论坛中获“2017中国房地产成长价值领军企业”,董事、总经理李军先生参加论坛并发表演讲。其透露,绿城管理将推出“绿星认证标准”评分体系,通过产品、运营、服务和供应商四个模块、数个细项对项目进行评级。同时,绿城管理成立了房屋4S店,通过房屋维修保养,空间的优化、旧房的改造,以及智能家居和增值服务,促进房屋持续保值增值。
          3、绿城房产:8月9日,市运河集团与绿城房地产集团签订战略合作协议。双方将通过资源共享、优势互补,在运河区域打造具有杭城标杆意义的文化综合体,构建文化、旅游、商业、产业全融合的人居商圈。
          4、滨江锦绣之城:计划8月16日加推6、9、10号楼,共253套房源,主要户型面积110、117、128、140㎡,毛坯备案价范围:31055元/㎡-62075元/㎡,主要集中在42000元/㎡上下,另外装修价6000元/㎡。
          5、万科&悦榕集团:万科与悦榕集团以50:50比例合资设立悦榕资产(中国)有限公司(下称悦榕资产中国),悦榕资产中国分别投资并持有悦榕在新加坡注册成立的运营公司悦榕酒店管理(中国)有限公司和悦榕服务(中国)有限公司40%的股权。
          6、中南樾府:未来科技城板块的中南樾府发布《爱の算法》白皮书。白皮书源自中南100余个楼盘,约55万业主的生活大数据归拢于WELL认证标准的七大核心体系,全方位精算出101项爱的算法
          7、龙湖杭州项目:龙湖杭州项目联合天街知名商家于7月28日-8月20日期间,针对3-12岁小业主,精心筹备推出《龙湖超级宝贝》暨首届“小龙人”成长计划。
     
    【农业金融】
          1、农业部办公厅印发《关于建立农资和农产品生产经营主体信用档案的通知》,要求各级农业行政主管部门把建立主体信用档案作为农产品质量安全信用体系建设的一项重要措施予以推进,逐步构建以信用为核心,事前信用承诺、事中信用监管、事后信用评价的新型监管机制。
          2、财政部8月15日表示,今年中央财政共安排资金230亿元,继续支持农业适度规模经营,鼓励各地创新支持方式,采取贷款贴息、重大技术推广与服务等方式发展多种形式的适度规模经营。同时,继续重点支持建立完善全国农业信贷担保体系。
          3、近日从国家发展和改革委了解到,以中西部为主的重点农产品产区的冷链物流工程建设将获国家资金支持,相关建设项目已进入国家重大工程包。专家分析称,此举有望激活相关产业数万亿的市场,对稳增长将有明显效果。
          4、人民银行发布《2017年第二季度中国货币政策执行报告》,继续实施稳健中性的货币政策,注重根据形势变化加强预调微调和预期管理,为经济稳定增长和供给侧结构性改革营造了良好的货币金融环境。运用支农支小再贷款、扶贫再贷款和抵押补充贷款等工具并发挥信贷政策的结构引导作用,支持经济结构调整和转型升级,将更多金融资源配置到经济社会发展的重点领域和薄弱环节。
     

    六、相关建议

          地价没有最高,只有更高!从土地市场一路高涨的行情来看,楼市调控近一年,好像没有什么作用。究其原因,是杭州新房存量太少,严重的供需失衡抵消掉了调控的作用。
          而另一面,相对于土地市场,包括抑制投机需求、发展租赁市场、租售同权、共有产权房等一系列“坚决稳定房价”的调控手段相继推出,最近,自持、租赁成为风口。
          8月9日,杭州市房管局与阿里巴巴集团达成战略合作,其将借助阿里的技术和资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。届时,包括公租房、商租房、中介房源、个人出租房等资源将全部纳入平台进行统一管理。这意味着,以后,我们除了网购,在淘宝上还能租房。
          房地产由于周期的波动,受政策影响较大,许多房地产企业都在走多元化、去房地产化的路。因此,对房地产公司长久发展来说,好的发展模式应该是房地产开发快周转和自持物业经营相结合。