2017年8月14日至8月20日杭州房地产市场情况分析


发布时间:2017-08-22



    一、市场综述
          2017年8月14日至2017年8月20日,杭州市区新建商品房共成交3678套,其中主城区成交1485套,萧山区成交974套,余杭区成交841套,富阳区成交207套,大江东成交171套。
          相比8月07日-8月13日杭州市区(包括富阳、大江东)成交2552套,总成交量显著回升44.12%,主城区成交量上涨99.06%,萧山区略微下降0.51%,余杭区上涨35.43%,富阳区上涨81.58%,大江东上涨85.87%。
          据统计,截至8月22日,9月杭州(主城区、余杭区和萧山区)有35宗地块 将入市,涉宅用地有20宗,占了近6成。而在本周五(8月25日)将迎来土拍重头戏,临安撤市设区首场土拍,必将众多房企和购房者关注热点。
          此前,金翰以楼面价9744元/㎡,溢价率77.16%竞得的锦北街道地块,也是目前临安单价最高宅地。土拍大战即将来袭,临安地价能否“破万”?还是比较值得期待的。

    二、存量情况
          库存方面,截至2017年8月21日24时,市区新建住宅可售28854套,其中,主城区、余杭区、萧山区新建住宅可售套数分别为10199套、10432套和5948套;富阳区可售住宅1775套,大江东可售住宅500套。四县市住宅可售10599套。市区非住宅可售6780118平方米,其中主城区、余杭区、萧山区非住宅可售分别为4257510平方米、1073572平方米、915585平方米;富阳区非住宅393951平方米、大江东非住宅可售139499平方米;四县市非住宅可售900745平方米。

    三、杭州新房成交排名
          主城区方面,主城区成交排名第一的是拱墅区的远洋公馆详,成交252套, 成交均价为23329元/㎡。
          拱墅区金地大运河府排名第二,成交均价为42400元/㎡。
          拱墅区的招商九龙仓学院北麓成交202套,排名第三,成交均价为30914元/㎡。

          主城区具体成交排名如下表:

     

    排名 项目 套数(套) 成交均价(元/㎡)
           
    1 远洋公馆 252 23329
           
    2 金地大运河府 210 42400
           
    3 招商九龙创学院北麓 202 30914
           
    4 首开杭州金茂府 75 45422
           
    5 禹洲滨之江 45 28294
           
    6 西湖国际茶博城 35 14698
           
    7 首开望宸 29 24679
           
    8 绿地华家池印 28 51621
           
    9 首开武林8 栋 27 29586
           
    10 昊元之江时代中心 27 18481
           

     

          余杭区方面,排名第一的是绿城桃源小镇,成交137套,成交均价约16215元/㎡。桃源小镇已于8月14日推出项目“品霞苑”38、39号楼房源,户型建筑面积88-125方,均价15000-16000元/平方米。据售楼处消息,目前仅剩少量125方房源在售,均价在15000元/平方米左右。
          远顺大厦成交106套,排名第二,成交均价约4739元/㎡,该项目为商业项目。
          耀达金鼎华庭成交42套,排名第三,成交均价约9516元/㎡。

          余杭区具体成交排名如下表:

     

    排名 项目 套数(套) 成交均价(元/㎡)
           
    1 绿城桃源小镇 137 16215
           
    2 远顺大厦 106 4739
           
    3 耀达金鼎华庭 42 9516
           
    4 融信澜天 28 32464
           
    5 融创金成西溪海 26 23382
           
    6 嘉丰万悦城 23 12872
           
    7 赞成杭家 21 16337
           
    8 赞成首府 19 15102
           
    9 上实海上海 18 24347
           
    10 万科竹径云山 18 18093
           


          萧山区方面,龙湖春江天玺2期成交179套,排名第一,成交均价33756元/㎡。阳光城丽兹公馆成交125套,排名第二,成交均价约28571元/㎡。龙湖天钜成交123套,排名第三,成交均价约31054元/㎡。
     
          萧山区具体成交排名如下表:

     

    排名 项目 套数(套) 成交均价(元/㎡)
           
    1 龙湖春江天玺2 期 179 33756
           
    2 阳光城丽兹公馆 125 28571
           
    3 龙湖天钜 123 31054
           
    4 滨江江南之星 99 28521
           
    5 旭辉和昌都会山 83 34284
           
    6 旭辉滨江东方悦府 42 25062
           
    7 融创时代奥城 25 36549
           
    8 英冠乐创城 24 24752
           
    9 都会艺境 20 24321
           
    10 碧桂园深蓝国际 20 26285
           


    四、土地市场
          据国土资源局官网显示,8月16日杭州萧山区共出让4宗涉宅用地,4宗涉宅用地分别位于蜀山南单元、湘北单元和所前单元。总出让面积155707㎡(233.56亩),总起拍价39.7亿元。
          本次挂牌出让宗地启用新的土地出让规则,取消了现房销售的门槛。当溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

          具体成交情况见下表:

     

        出让面   容积 建筑面积 楼面起价 楼面价 竞得    
    地块编号 地块名称 用途 备注  
    (平米) (/平米) (/平米) 单位  
        (平米)      
                       
    萧政储出 湘北单元                    
    E-15-1 50515 居住用地 1.7 85875.5 14700.35 24991 滨江 70% 自持10%  
    [2017]12  
                       
                         
                           
    萧政储出 蜀山南单   商业、居住用                
    B-09-1 27018 2.4 64843.2 11798 16656 滨江 41% --  
    [2017]13 地块                  
                         
                           
          C-03 区块为商   140232.4,其中C-03            
      蜀山南单   住用地              
    萧政储出     区块商业建筑比例不小            
    C-03 63742 R/B,C-08 2.2 11802 16580 德信 40% --  
    [2017]14 C-08 地块   区块为居住用   于该区块地上总建筑面            
          地(R   积的10%            
                         
                           
    萧政储出 所前单元                    
    D-15-2 14432 商住用地 3 43296 6000 10200 碧桂园 70% 自持9%  
    [2017]15  
                       
                         
                           

     

    五、资讯信息
    【行业资讯】
          1、北京市统计局:今年1月至7月,北京商品房销售面积为480.6万平方
    米,同比下降40.9%。其中,住宅销售面积为313.5万平方米,同比下降35.1%。
          2、北京市住房保障:北京市推出共有产权房的“落户”是指户口迁移,比如是北京集体户口的可以迁移落到房子上,并不是非京籍家庭买共有产权房,就可以落户北京。
          3、南京:发布新政《南京市住房租赁试点工作方案》。提出主要任务包括建设住房租赁服务监管平台,拓宽租赁住房筹集渠道,加强住房租赁市场监管,加大政策支持力度。
          4、新华社:住建部等九部委公布12个租赁试点城市名单才过一个月,已有9个试点城市公布了方案或通过审议。专家认为,这些城市的快速启动,预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。
          5、7月全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率的1.02倍,环比上升2.25%;同比上升12.38%。房贷收紧正蔓延至全国。这一轮利率上调是由银行额度不足引起的,接下来房贷利率可能继续上浮。
          6、佛山市住建局:发布商办用房改建为租赁住房的征求意见稿。自然通风、采光和配套设施满足居住生活的商业、办公等项目,不改变使用年限,建设单位、法人或个人可申请改建为租赁住房,并可申请用水、用电、用气价格按居民标准执行。


    【企业动态】
          1、旭辉宝龙·东湖城:8月14日,旭辉浙江与宝龙地产携手,通过线上媒体正式公布大江东项目案名。项目建筑面积约20万方,规划有25幢排屋与18幢邻湖高层。
          2、恒大:8月14日,恒大地产集团发布官方消息称,公司与麦当劳(中国)签订长期战略合作协议。其中,麦当劳将在恒大全国范围内的地产项目上开设麦当劳餐厅,恒大为麦当劳优先提供选址。
          3、泰禾野风大城小院:8月15日晚,泰禾万人走巷活动圆满结束,此次活动在每一条街巷均设有打卡点,探寻杭州街巷记忆,为泰禾野风大城小院项目造势。
          4、绿城申花项目:8月16日,绿城申花项目举行媒体发布会,正式对外开放临时售楼处。绿城申花项目由4幢现代高层与6幢都会洋房组成。项目临近申花公园及城西生态公园,周边拥有城西银泰城、大悦城、印象城等商业配套。
          5、中央车站广场:8月16日,华润置地举办杭州东站项目案名发布会,项目正式命名为中央车站广场。作为与高铁枢纽相连的商业项目,该项目总建筑面积有24.6万平方米,其中地上面积约11.4万方,地下约13.2万方。
          6、宋都•江宸府:8月18日,宋都•江宸府售楼处将开放。据悉,该项目是宋都入主富阳的首个项目,规划15、18、32、33层的高层住宅,涵盖98-160㎡户型。


    【农业金融】
          1、8月17日上午,农业部举行“推进质量兴农,确保农产品消费安全”新闻发布会。提出为了构建全国统一的农产品质量安全追溯体系,农业部门将积极推动农产品质量安全追溯管理,重点做好三方面工作:不断完善国家农产品质量安全追溯平台,形成全国一盘棋的传输、调度和数据处理中心。该平台已于今年6月30日正式上线运行,成为政府智慧监管和公众信息查询的云平台;加快构建追溯制度机制,制定农产品质量安全追溯管理办法和相关技术规范,统一各追溯参与方的行为;开展追溯试点,优先将生猪和绿色、有机、地理标志农产品纳入追溯范围,以规模化农产品生产企业、合作社、家庭农场为重点,通过试点,以点带面,普及农产品追溯管理,让生产行为可追溯,让消费选择可识别。
          2、8月18日,中国PPP基金与农业部商谈在农业领域推广PPP模式等合作事宜。双方商定将建立稳定合作关系,加强信息交流,并以畜禽粪污资源化利用和
    国家现代农业产业园等重点领域为切入点,共同打造一批农业领域应用PPP模式的示范典型项目,引导和带动更多社会资本投资农业。
          3、8月18日,由中国绿色食品发展中心、内蒙古自治区农牧业厅和包头市人民政府共同主办,以“绿色理念、绿色生产、绿色消费”为主题的第十八届中国绿色食品博览会在包头拉开帷幕,全国各地近2000家“三品一标”优质企业的上万个特色产品齐整亮相,吸引了国内外上千家采购商。
          4、日前,由中国农学会、农业部人力资源开发中心联合主办,中国农学会农业产业化分会会长单位北京汇源集团协办的“2017 中国农业产业化研讨会”在黑龙江省伊春市召开。来自全国各地的150 多名代表围绕“融资上市、资源整合与新型农业经营主体做强做优做大”这一主题展开交流研讨。此次会议旨在搭建交流平台,帮助农业企业等经营主体把握发展趋势,促进合作,实现共赢。
          5、8月21日,国务院总理李克强签署国务院令,公布《融资担保公司监督管理条例》,自2017年10月1日起施行。《条例》规定,国家推动建立政府性融资担保体系,发展政府支持的融资担保公司,建立政府、银行业金融机构、融资担保公司合作机制,扩大为小微企业和“三农”提供融资担保业务的规模并保持较低的费率水平。各级人民政府财政部门对主要为小微企业和“三农”服务的融资担保公司提供财政支持。政府支持的融资担保公司应当增强运用大数据等现代信息技术手段的能力,为小微企业和“三农”融资需求服务。纳入政府推动建立的融资担保风险分担机制的融资担保公司,应当按照国家有关规定降低对小微企业和“三农”的融资担保费率。


    六、相关建议
          北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》(征求意见稿),使购租并举更进一步。《通知》主要从强化住房租赁供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁
    行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市租赁市场的具体措施和要求。
          北京作为首都城市,其政策对全国未来的发展格局均有重大影响,此次租赁政策从保障供应规模的增加,赋予租赁更多权益两个方面着手,能够从根本上缓解原本只能通过购房解决权益保障问题的迫切需求,而更好地引导合理的住房消费预期,引导市场健康发展。
          租购同权对于租房者来说当然是利好,既享受了附加在房子上的公共服务和社会福利权益,又不用背负住房贷款的沉重包袱。对于政府来,要搭建住房租赁交易服务平台,相信,很快地,以二手房交易为主的平台机构将面临极大的冲击。对于民营企业来说,不同于国企,由于融资成本较高,而租赁成本回收慢,合计起来,有可能会亏本。因此,如果可以降低地价、减免税收、提高租金,那么相信会有更多的企业参与租赁住宅建设,相应市场也会长久健康发展。
          租赁市场的发展,需要经过长期实践,才能逐渐建立起相对健全完善的法律法规体系。显然,我们要走的路还很长。